Жизнь в новой римской реальности

В последнее время наметилась новая тенденция: гости Вечного города стали заметно чаще останавливаться в апартаментах, предпочитая их гостиницам. Подробности жизни в новой римской реальности мы выяснили у моего друга Франческо Ди Мео (итал. Francesco Di Meo), основателя и владельца агентства по недвижимости STUDIO IMMOBILIARE DIMEORE.

Автор: Alina Rakova / Алина Ракова

Фото: Francesco Di Meo

Алина: Франческо, ты родился в Вечном городе и по-настоящему хорошо его знаешь. Как бы ты описал твой Рим? За что ты его любишь?

Франческо: Мне действительно повезло родиться здесь, в Риме, потому с самого детства я им дышу, наслаждаюсь ароматом и вкусом этого потрясающего города.

Рим довольно большой, учитывая всю его площадь. И он разделен на множество районов: от старинных «Риони» (итал. Rioni) до традиционных, которые принято называть «Квартьери» (итал. Quartieri).

Благодаря чему здесь как будто бы находится и вместе гармонично сосуществует множество разных городов, и по этой причине Рим можно продолжать открывать для себя бесконечно, постоянно обнаруживая новые, порой совершенно неожиданные и неизменно прекрасные места, удивительные тайны и скрытые от посторонних глаз секретные уголки.

В каждом районе присутствуют свои особенности, загадки и отличительные черты, великолепные площади, здания, церкви, парки, истории и легенды.

В центре города, безусловно, находится уникальное наследие, самые важные исторические памятники, такие как Колизей, Пантеон, фонтан Треви, Испанская лестница, Ватикан, Римский форум, Площадь Навона и многие, многие другие.

Сложно передать всю силу чувства, которое я испытываю по отношению к моему родному городу, но могу точно сказать, что оно уже звучит в самом названии. Достаточно просто прочесть его в обратном порядке ROMA = AMOR, ведь Рим – это любовь! Этот город может подарить самые неповторимые, незабываемые эмоции и вечные чувства. И это абсолютная правда!

Алина: Как повлияла история с пандемией на твою сферу, как отразилась на бизнесе?

Франческо: Сейчас очень сложное время во всех смыслах, поскольку нам приходится сражаться с неизвестным врагом, который дезориентирует и оказывает влияние на всю нашу прежнюю жизнь, к которой мы привыкли.

Мы были в изоляции больше, чем многие другие страны, и люди здесь на личном опыте испытали, что значит оставаться вместе в замкнутом пространстве в течение очень длительного периода времени со своими семьями или партнерами, или же совершенно одним, не имея возможности увидеть близких, и в подобной ситуации, к сожалению, оказались многие пожилые люди.

Это был настоящий вызов для каждого из нас – выжить, преодолевая все испытания, смотреть в будущее, не теряя надежды, и стараться открывать новые возможности, продолжая движение вперед.

Если говорить о сфере недвижимости, мне пришлось переформатировать подход к клиентам и общую систему встреч, учитывая все необходимые меры и средства защиты, которые позволяют максимально безопасно посещать объекты.

Конечно, переход на данный формат занял время, и изначально большинство из нас старались вести коммуникацию только через онлайн-встречи. Но сейчас мы уже полностью перестроились на новую реальность и можем вновь эффективно работать.

Алина: Как складывается ситуация в городе сегодня? Многие говорят, что гости Рима за последнее время стали чаще арендовать квартиры, отдавая им предпочтение вместо гостиниц.

Франческо: Ты знаешь, в последнее время я не могу смотреть на мой любимый город без грусти. В летний сезон большинство дорогих отелей оставались закрытыми из-за отсутствия прежнего числа туристов из других стран. И на данном этапе они не знают точно, когда откроются вновь, что, конечно, ведет Вечный город к огромным экономическими последствиями, которые только можно представить.

Если рассматривать туристический сектор за текущий период, многие гости города действительно предпочитают брать в аренду апартаменты вместо того, чтобы останавливаться в отелях. Возможно, гарантия безопасности, камерности и необходимой дистанции в отдельных квартирах кажется им более надежной в сравнении с большими пространствами гостиниц. За последнее время также наблюдается заметный рост спроса на апартаменты с собственными террасами или балконами.

Надо сказать, что у нас также продолжает активно работать внутренний туризм. И большое число итальянцев этим летом воспользовались данным преимуществом, чтобы открыть для себя новые грани полуострова, выбирая новые маршруты, различные пляжные направления или покой наших прекрасных гор.

Алина: Как в целом обстоят дела с покупкой недвижимости в Италии и в частности Риме на данном этапе? Изменились ли цены на рынке?

Франческо: На данный момент я не могу отметить большой разницы в ценовой политике до и после пандемии, прежде всего по отношению к тем объектам недвижимости, которые расположены в центре и в целом в близкой доступности к общественному транспорту.

Думаю, это время тотальной неопределенности повлияло на то, что владельцы выставили на продажу свои вторые или третьи квартиры, которые они не используют часто, и которыми в силу обстоятельств они действительно больше уже не могут управлять, учитывая уровень достаточно высоких цен на обслуживание.

На данном этапе довольно трудно спрогнозировать будущее рынка из-за отсутствия стабильности, необходимо учитывать, что ситуация затронула различные секторы экономики, и, к сожалению, за последнее время многие потеряли постоянную работу.

Алина: Как сейчас варьируются цены на покупку и аренду в среднем, о каких суммах идет речь?

Франческо: Что касается цен на квартиры, выставленные на продажу, вновь все зависит, прежде всего, от расположения.

Например, если говорить о цене за квадратный метр, средний показатель в районе Монти (итал. Monti), первом районе Рима, варьируется от 4500 €/sm min до 7000 €/sm max.

В Трастевере (итал. Trastevere), районе узких средневековых улочек на западном берегу Тибра – от 4300 €/sm min до 7000 €/sm max.

В Тестаччо (итал. Testaccio), одном из самых характерных и самобытных римских районов, который расположен всего в 2 километрах ходьбы от Колизея, цены представлены от 4800 €/sm min и до 6800 €/sm max.

В Прати (итал. Prati) на правом берегу реки Тибр к северу от Замка Святого Ангела – от 4200 €/sm min до 6500 €/sm max. Это центр города, и данный район соприкасается с северной границей государства Ватикан.

В Сан Пьетро (итал. San Pietro) – от 4000 €/sm min до 6500 €/sm max, в Триесте (итал. Trieste) – от 4000 €/sm min до 6200 €/sm max, в Сан Джованни (итал. San Giovanni) – от 3500 €/sm min до 5400 €/sm max, в Монтеверде (итал. Monteverde), зеленых горах Рима, который делится на две части: Монтеверде Веккио (итал. Monteverde Vecchio) с его величественными виллами девятнадцатого века и Монтеверде Нуово (итал. Monteverde Nuovo) с новыми домами двадцатого века – от 3300 €/sm min до 5000 €/sm max.

В EUR, квартале всемирной выставки (итал. Esposizione Universale di Roma) – от 3300 €/sm min до 4800 €/sm max, и, скажем, в Остиенсе (итал. Ostiense) – от 3000 €/sm min до 4000 €/sm max, и так далее.

Что касается цен на аренду, на мой взгляд, нагляднее рассматривать стартовую цену, которая растет в соответствии с увеличением площади, и здесь также очень многое зависит от локации.

Таким образом, например, стартовая цена для

• Stanza, то есть одной комнаты в общей квартире – 400 евро в месяц + коммунальные услуги,
• Monolocale или однокомнатная квартира-студия, которая предполагает одно большое помещение с отдельной ванной комнатой – 650 евро в месяц + коммунальные услуги,
• Bilocale, двухкомнатной квартиры с отдельной кухней, гостиной и ванной комнатой стартовая стоимость – 800 евро в месяц + коммунальные услуги,
• Trilocale, трехкомнатная квартира с отдельной кухней, гостиной и ванной комнатой – 1200 евро в месяц + коммунальные услуги.

Алина: Опиши, пожалуйста, в целом алгоритм выбора квартиры в Вечном городе. На что следует обязательно обращать внимание, с точки зрения профессионального эксперта?

Франческо: Ключевым моментом при покупке недвижимости во всей Италии, особенно в больших городах, всегда является местоположение.

Но мы должны также учитывать цель покупки. Потому крайне важно внимательно и детально подходить к каждому вопросу, поскольку, например, покупка квартиры для инвестиций полностью отличается от критериев, используемых при покупке квартиры для дальнейшего проживания.

Необходимо учитывать массу нюансов, не только сам район, но и его окрестности, всю прилегающую территорию, размер и внутреннюю планировку квартиры, чтобы иметь возможность максимально точно гарантировать необходимый комфорт для планируемого количества проживающих людей. А также экспозицию, высоту этажа, все внешние пространства, общее состояние технического обслуживания, плату за кондоминиум и многое, многое другое…

Опыт специалиста позволяет предугадать возможные «подводные камни» при выборе квартиры, чтобы избежать досадных ошибок впоследствии.

Например, если окна квартиры выходят на площадь с регулярным рынком выходного дня, потенциально место может оказаться довольно шумным. В очень привлекательных на первый взгляд, манящих своей красотой старинных зданиях каменные стены и мраморные полы могут не позволять квартире быстро прогреваться в зимнее время, поэтому есть риск, что придется спать полностью одетым.

Или, например, если вы выбираете квартиру в особняке с великолепной фреской на потолке в одной из комнат, вы также должны быть готовыми жить с открытым окном, днем и ночью демонстрируя этот шедевр жителям города, чтобы они, также как и вы, могли наслаждаться его сказочным видом.

Покупка недвижимости в Италии – это процесс, к которому нужно отнестись очень серьезно, уделяя внимание различным аспектам.

И если говорить, например, об иностранных инвесторах, на мой взгляд, важно, прежде всего, рассчитать реальную чистую прибыль от инвестиций в данную недвижимость, учитывая все сопутствующие расходы, такие как налоги, нотариус, агентство, налоговый консультант, расходы в случае планируемой аренды, налог на собственность, налоги на доходы и расходы на содержание квартиры в целом.

В Италии строгая система, и принято, чтобы все подобные вопросы курировали профессиональные эксперты, как на этапе выбора, так и во время процесса покупки.

Таким образом, основными фигурами, участвующими в общем процессе, являются:

• агент по недвижимости,
• налоговый консультант,
• архитектор или городской эксперт по вопросам строительства
• и, конечно, нотариус.

Алина: Как обычно происходит сделка?

Франческо: Процесс довольно прост: сначала нужно выбрать понравившуюся квартиру, предлагаемую на продажу или в аренду на рынке, после этого необходимо составить письменное предложение через агента по недвижимости, чтобы проинформировать владельца.

Подобное предложение должно сопровождаться небольшим депозитом в качестве гарантии вашего намерения и покрытия возможного риска, в случае если вы вдруг передумаете. Владелец имеет право принять или отклонить предложение в установленные сроки, или он в свою очередь может выступить с новым предложением для вас.

Что касается аренды квартир в целом, необходимо также подтвердить свой доход, чтобы продемонстрировать, что у вас есть финансовая возможность для покрытия арендной платы. Это общий стандартный процесс, но всегда необходимо учитывать, что каждый проект индивидуален, и переговоры могут быть разными в зависимости от сложности ситуации.

Алина: Какие твои любимые районы в Риме? Где, на твой взгляд, правильнее всего рассматривать варианты для аренды или покупки квартиры, с точки зрения удобства и комфорта, и почему?

Франческо: Безусловно, я обожаю центр Вечного города. Люблю колоритные районы Монти (итал. Monti), Трастевере (итал. Trastevere) и Тестаччо (итал. Testaccio), очень яркие, шумные, наполненные жизнью, где часто гуляют до утра, как местные жители, так гости города. Потому, если планировать остаться жить в одном из этих районов, данные моменты необходимо обязательно заранее учитывать и быть к этому готовыми, чтобы не остаться без возможности спокойно высыпаться😀. Но я бы сказал, что вкусы это, конечно, всегда очень субъективная составляющая, все зависит от того, кто конкретно и непосредственно что ищет.

На мой взгляд, беспроигрышным выбором всегда являются районы, расположенные рядом с основными большими виллами, такими как вилла Памфили (итал. Villa Pamphili), вилла Ада (итал. Villa Ada) или, например, вилла Боргезе (Villa Borghese). В них всегда приятно гулять в любое время дня и ночи, заниматься спортом или просто отдыхать и греться в лучах теплого римского солнца, что часто и с огромным удовольствием делают местные жители.

Что касается меня лично, сам я живу на юге недалеко от центра в довольно новом районе EUR, который был построен для Всемирной выставки в Риме в 1942 году. Этот район может похвастаться множеством прекрасных зеленых зон. Дополнительным плюсом является также то, что находится он недалеко от известного и очень популярного в Риме пляжа Остия (итал. Ostia).

Как мне кажется, довольно трудно определить общие критерии для принятия решения об аренде или покупке квартиры в Риме, все зависит от цели и личных потребностей. В городе большое число районов со своей спецификой, характером и индивидуальностью, каждый здесь может найти что-то особенное, что-то свое, отвечающее непосредственно вашему личному вкусу.

Думаю, поэтому мне никогда не бывает скучно в моей работе, каждый день есть шанс открыть для себя что-то новое в этом уникальном городе, который постоянно продолжает меня приятно удивлять.

Алина: Какие в целом твои любимые места в Риме? Где ты обычно проводишь свой досуг, когда появляется свободное время?

Франческо: Мне очень нравятся места, откуда открываются панорамные виды на Вечный город, где с высоты полета можно увидеть, насколько невероятно он прекрасен с вереницей его бесконечных терракотовых крыш, зеленых террас, украшенных благоухающими цветами, и перспективой тысяч церквей. И на первом месте для меня это, прежде всего, купол Собора Святого Петра.

А также терраса холма Пинчо (итал. Pincio), внутри садов виллы Боргезе, вид здесь чудесный, особенно на закате. Авентин (итал. Aventino) с его знаменитым Апельсиновым садом (итал. Giardino degli Aranci) – очень романтичное место для всех влюбленных.

Живописный холм Джаниколо (итал. Gianicolo), кстати, не пропустите полуденный пушечный залп в направлении реки Тибр. Эта традиция была положена еще в 1847 году по приказу Папы Пия IX с целью синхронизировать все колокольни Рима. И, конечно, холм Монте-Марио (итал. Monte Mario), который является самой высокой точкой Рима.

Могу также сказать, что отношу себя к фанатам римской кухни. Потому в свободное время меня часто можно встретить с друзьями во время вкусного обеда или ужина, дегустирующим восхитительную домашнюю пасту или традиционную римскую уличную еду, или же просто во время классического аперитива с бокалом лучшего в мире prosecco.

Как ты сама прекрасно знаешь, в Риме есть немало уютных и очень вкусных мест, где можно замечательно провести время с семьей и друзьями.

Мне нравится начинать свой день за чашечкой кофе в Caffetteria Bistrot Chiostro del Bramante, где часто можно увидеть великолепные международные выставки, или в кафе Colbert (Caffè Restaurant Colbert) на самом верху Испанской лестницы внутри Виллы Медичи с ее удивительной Французской Академией, откуда открывается в буквальном смысле окно на весь Рим.

Люблю также планировать свой день и проводить встречи в Up Sunset Bar на верхнем этаже нового торгового центра La Rinascente, вид, который открывается с его террасы, совершенно уникален, и здесь расположен фуд-холл с самыми разными предложениями изумительных итальянских блюд.

Я бы точно рекомендовал заглянуть в тратторию Angelina в районе Testaccio, Fratelli Mori в Ostiense, Tonnarello в Trastevere, Il Margutta недалеко от площади Piazza del Popolo, L’Osteria di Birra del Borgo в районе Prati, Open Baladin рядом с площадью Campo dei Fiori, Queen Makeda в районе Aventino и Dar Moschino в Garbatella.

К списку лучших мест, где можно попробовать настоящие итальянские блюда, на мой взгляд, относятся Mercato Centrale Termini, расположенный внутри центрального железнодорожного вокзала Термини, Eataly в районе Ostiense определенно заслуживает внимания, Mercato Testaccio новый прекрасный рынок, где можно попробовать самую настоящую римскую уличную еду. И, безусловно, Mercato Trionfale, аутентичный рынок, куда римляне любят приходить за итальянскими деликатесами.

Поскольку мы в Вечном городе, не могу не поделиться сокровенным списком самых фантастических джелатерий, где можно попробовать безумно вкусное мороженое:

• Gelateria Fatamorgana
• Gelateria La Romana
• Gelateria Giolitti
• Gelateria del Teatro
• Gelateria Frigidarium
• Gelateria Dei Gracchi
• Gelateria Otaleg
• Gelateria Della Palma

И, конечно, в городе искусств душа всегда просит зрелищ. Я часто посещаю сам и всем искренне рекомендую MAXXI (Национальный музей искусств XXI века), Скудерие дель Квиринале (итал. Scuderie del Quirinale), Выставочный дворец (итал. Palazzo delle Esposizioni), Национальную галерею современного искусства (итал. Galleria Nazionale d’arte Moderna), Музеи Ватикана (итал. Musei Vaticani) и Капитолийские музеи (итал. Musei Capitolini).

Алина: Что ты думаешь о нашествии второй волны ковида, которой многих сейчас пугают? Что говорят твои коллеги по этому поводу, и какие планы в связи с этим формируют агентства по недвижимости в Риме на конец 2020 и 2021 год, твоя компания и ты лично?

Франческо: На мой взгляд, для нас будет лучше принять присутствие этого ужасного вируса в нашей обычной, привычной для нас жизни, как данность. Но не смириться, а найти способ жить как прежде, спокойно сосуществуя вместе с ним, проявляя бдительность и внимание, и, конечно, используя все предлагаемые меры безопасности. Надо сказать, римляне в массе своей очень тщательно к этому относятся, что делать, теперь это становится нашей повседневной нормой.

Мои коллеги из сферы недвижимости уже давно поняли, что новая реальность изменит наш общий подход к работе. Но, чтобы лучше понять, как все новые моменты повлияют на сферу в целом, мы должны набраться терпения, подождать и увидеть последствия в среднесрочной перспективе не раньше следующего весеннего сезона.

А пока мы должны идти вперед и искать способ быть позитивными, поддерживая друг друга в поиске оптимальных решений. И я уверен, что мы их найдем!